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 재개발구역에서 조합원 지분매입시 투자수익성 |
| 재개발 구역에서 45평형에 입주할 수 있는 30평 짜리 사유지를 1억 5000만 원에 매입했을 때 투자수익성을 계산하는 방법을 살펴보자. A구역의 공시지가는 평당 450만 원선. 이 구역의 최대 평형인 45평형 일반분양가는 평당 400만 원, 총 1억 8,000만 원으로 설정했다. |
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1)조합원 재산평가는 자기소유 토지와 건물에 대한 감정평가금액으로 결정된다. |
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토지평가액은 감정평가액(사업승인인가 후 조사)으로 정하지만 여기서는 공시지가를 평가액으로 상정해 1억 3,500만 원으로 설정했다. 건물평가액은 양호한 기와집을 상정해 1,500만 원으로 했다. |
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(2)토지평가액과 건물평가액의 합계 1억 5,000만 원이 사업완료 전 조합원의 재산총액이다. |
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(3)개발이익비례율은 사업이 완료될 무렵에야 알 수 있지만 여기서는 평균적인 비례율인 100%로 상정했다. |
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개발이익비례율을 적용한 최종 조합원 권리가액은 1억 5,000만 원이다. |
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(4)재개발 사업의 마지막 단계는 관리처분계획이다. |
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관리처분을 통해 조합원 입주 평형과 청산금 등이 결정된다. 청산절차는 45평형 일반분양가 1억 8,000만 원에 조합원 권리가액 1억 5,000만 원의 차액을 조합원이 추가 부담함으로써 마무리된다. |
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(5)결국 사유지 30평을 구입해 45평형 짜리 신규 아파트를 분양받기 위해서는 초기 매입비용 1억 5,000만 |
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원에 추가부담금 3,000만 원을 더한 1억 8,000만 원이 소요된다. |
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투자수익성 분석 |
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사유지 30평 매입자·공시지가 평균 평당가 : 450만 원 (A구역 평균 공시지가)·45평형 아파트 일반분양가 : 1억 8,000만 원(평당 400만 원 예상)
인정가액
1.토지평가액 : 1억 3,500만 원 (평당 공시지가×30평)
2.건물평가액 : 1,500만 원 (20평 짜리 단층건물 기준)
3.재산총액 : 1억 5,000만 원
4.개발이익비례율 : 100%
5. 권리가액 : 1억 5,000만 원 청 산 금
6.분양대금 차액 : 3,000만 원 (5 - 45평형 일반분양가)
7.총 투자비용 : 매입비(1억 5,000만 원) + 추가부담금(3,000만 원) = 1억 8,000만 원 |
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| 재개발시 조합원지분 매입방법 |
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재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러 가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치 |
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가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진속도, 감정평가액, 개발이익비례율, 단지규모, 조합원 세입자수, 이주비, 교통, 환경 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다 |
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첫째 |
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사업추진속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다. 재개발 사업은 사업기간이 길고 여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발변수가 많다. 때문에 사업기간에 소요되는 기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 이렇게 사업기간이 길어지면 그 기간만큼 금융부담을 안게되고 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 됨으로써 재산 손실을 입게 된다. |
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둘째 |
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감정평가금액이 높은 곳을 선택해야 한다. 감정평가금액에 의해서 입주 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가금액이 높게 나와야 입주 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발 구역에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가금액이 달라진다. 감정평가금액이 높게 나오는 곳은 차량진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다. |
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세째 |
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개발이익비례율이 높은 지역을 선택해야 한다. 개발이익비례율이 높게 나오는 곳은 대체로 국 공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발 구역의 지분을 사는 것이 큰 평형을 분양받을 확률이 크다. |
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네째 |
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대단지 구역이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다. 통상 대단지 구역은 부지면적이 1만 평이 넘고 총가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 잇점때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지 규모가 크면서 조합원 수가 적은 구역은 일반분양분이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다 |
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다섯째 |
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이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다. 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기투자 비용을 줄일 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집마련이 가능하기 때문이다. 이밖에 교통여건이 좋은 구역, 주거환경이나 학군이 양호한 곳을 선택해야 향후 투자수익을 기대할 수 있다. |
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