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 부동산 등기부등본 보는법
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부동산 등기부 등본의 구성 은 토지ㆍ건물ㆍ집합건물의 등기부 등본이 있으며, 이들은 각각 [표제부] [갑구] [을구] 세 부분으로 구성되어 있습니다
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 부동산 등기부 등본은 토지ㆍ건물ㆍ집합건물의 등기부 등본이 있으며, 이들은 각각 [표제부] [갑구] [을구] 세 부분으로 구성되어 있습니다
[표제부]는 해당 부동산의 소재지와 그 내역을 표시하는 부분으로서 토지등기부에는 지번, 지목, 지적 등이 건물등기부에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있고, 집합건물 등기부에는 전체건물에 대한 표제부와 개별건물에 대한 표제부로 구성됩니다.
[갑구]는 소유권의 관한 내용을 표시하는 부분으로서 소유권의 보존, 소유권의 이전, 기타 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시 결정등기, 예고 등기, 가처분 등기 등의 내용이 기재됩니다.
[을구]는 소유권 이외의 권리인 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권,지역권, 지상권 등의 설정ㆍ변경ㆍ소멸의 내용이 기재됩니다. |
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갑구의 내용
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1 소유권보존
건물을 신축하였을 경우와 같이 등기가 최초로 이루어 졌을 때 소유권 보존등기를 하게됩니다. 때문에 보존등기란의 소유자는 등기부상 최초의 소유자가 됩니다.
소유권이전
소유권 보전등기인으로 부터 소유권을 처음 이전 받은 자, 또는 그로부터 또 소유권이전을 받은 자에 관한 등기를 표시하고 있습니다.
기타의 경매에서 주의하여야 할 내용
가등기 : 가등기는 순위보적적인 효력을 가진 등기입니다. 담보가등기의 경우에는 다른 채권자가 경매신청한 경우에 저당권과 동일하게 취급되어 가등기 설정일을 기준으로 권리관계가 확정되고, 보전가등기의 경우 본등기가 행하여 지면 그 본등기의 순위가 가등기한 날로 소급됩니다. 따라서 등기부를 볼 때는 말소기준권리에 앞선 보전가등기가 있는지를 살펴야 합니다.
예고등기 : 예고등기는 해당 부동산소유권의 말소, 회복에 관한 소송이 제기된경우 소송을 접수한 법원이 제3자의 권리를 보호하기 위하여 재판진행을 알리는 등기입니다. 예고등기는 말소기준권리의 선후와 관계없이 낙찰자가 무조건 인수하는 권리에 해당되므로 예고등기가 있는 경매물건을 피하는것이 옳습니다.
가압류. 압류등기 : 압류란 채권자가 장래 회수할 금전채권의 보전을 위하여 강제집행에 앞서 채무자의 명의의 부동산에 대해 처분을 제한하는 조치로서, 채권자가 채무자를 상대로 정식소송을 제기하여 소송에서 이긴 후 판결문으로 가압류한 채무자 재산에 강제경매를 신청하여 채권을 회수하는 것을 말합니다.
가처분등기 : 상대방에 대하여 청구권을 가지는 자가 처분금지가처분, 양도금지가처분, 점유이전금지가처분 등을 하여 청구권을 실현하기 전까지 처분을 제한하는 등기입니다. 경매 시 선순위 가처분등기가 있는 물건은 피하는 것이 옳습니다.
경매개시결정등기 : 경매개시 결정등기란 해당 부동산에 경매절차가 진행되고 있는 것을 알리는 등기입니다. |
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임차권 |
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전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖고 있는 임차권자가 보증금을 돌려 받지못하고 이전을 해야 할 경우 주택임대차 보호법에 따라 임차권을 등기할 수 있습니다. 임차권을 등기해두면 향후 경매 진행 시 그 등기로써 순위를 보전하여 배당을 받을 수 있습니다. 또 임차인은 임의경매를 신청할 수는 없으나 등기된 임차인이 임차보증금반환청구소송에서 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수도 있습니다. |
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을구의 내용 |
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1 근저당권/ 저당권
저당권은 채무의 담보로써 제공한 부동산 또는 부동산 물권 (지상권.전세권)을 채무의 변제가 없을 경우 채권자가 경매를 신청하여 그 부동산으로부터 우선변제받을 수 있는 담보물권입니다. 근저당도 저당권과 같은 담보물권이나 설정된 채권최고액까지 담보하고 실재 채무는 결산일에 확정하기 때문에 정확한 채권금액은 은행과 같은 관계인에게 직접 알아 보아야 합니다.
전세권 / 지상권 / 지역권
해당 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 이들 물권은 동일 부동산에 중복되어 성립할 수 없습니다. 그러나 부동산의 일부에도 권리 설정이 가능하므로 중복되지 않는 부분에 대해서는 동일 부동산에 여러 개의 권리를 설정할 수 있습니다.
전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용수익 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환 받을 수 있는 권리입니다. 현행 민법에서는 등기된 전세권만을 전세권으로 보고 있으며, 등기를 안된 전세권은 주택임대차 보호법을 적용받는 임차권으로 보고있습니다. 전세권은 물권이기 때문에 경매신청이 가능한 권리입니다.
지상권 : 지상권은 타인의 토지에 건물,공작물, 수목 등 을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다. 이러한 지상권 중 가장 일반적인 것이 법정지상권인데, 이는 토지와 건물의 소유자가 동일하였다가 매매, 경매 등의 사유로 소유자가 각각 다르게 된 때 건물소유를 위하여 필요한 범위의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 따라서 지상권이 설정된 토지만 경매에 나올 경우에는 토지의 이용이 제한이 되기 때문에 입찰을 고려해야 할 물건입니다. 참고로 은행에서 (근)저당권을 설정할 때는 건물의 처분가치를 보전하기 위하여 지상권을 동시에 설정하는데, 이러한 경우의 (근)저당권은 말소할 때 지상권도 함께 소멸합니다.
지역권 : 지역권은 통행, 용수, 관망 등 일정한 목적을 위하여 타인토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권입니다. 이러한 지역권은 편익을 제공해 주는 토지에 설정됩니다. |
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집합건물 등기부등본 |
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아파트,연립, 빌라 와 같은 집합건물의 등기부도 [표제부] [갑구][을구]의 세 부분으로 구성 ...되어 있으나 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재되어 있습니다.
집합건물의 [표제부]는 일반 토지, 건물등기부와 달리 2장으로 구성되어 있는데, 첫째 장에는 1동의 건물과 그 건물이 속한 토지에 관한 사항을 기재하고 둘째 장에는 전유부분의 건물과 그 대지권에 관한 사항을 기재하고 있습니다. 즉, < 1동의 건물의 표시>에서 당해 집합건물의 지번, 구조, 동수, 층별 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수를 기재하고 그 건물이 속한 <대지권의 목적이 되는 토지> 의 지번,지목, 면적을 기재합니다. 그리고 <전유부분의 건물의 표시>에서 당해 집합건물의 구조, 층수, 호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재하고 , < 대지권의 표시란>에는 당해 아파트에 전속된 지분을 기재합니다.  갑구와 을구란의 표시는 토지에 관한 사항과 건물에 관한 사항이 하나의 등기부에 기재되어 있는 것 외에는 단독주택과 같습니다. 참고로, 집합건물은 전유부분에 대해서만 등기가 되며 이에 대한 구분소유권 처분이 자유롭지만, 공유부분은 등기도 안 되고 그 처분도 전유부분에 종속되어 있어서 공유부분만의 처분은 불가능합니다. |
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집합건축물 |
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