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 홈 > 경매강좌 > 부동산상식 |
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 유의사항
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갑구에 있어서는...
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 (1)소유권에대한 압류,가압류,경매개시결정,가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지를 보아야 합니다.
채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무 자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문 입니다.
그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.
또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하 기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가 처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.
(2)예고등기
예고등기란 등기원인이 전혀 없는 데도 인감증명등을 위조하여 소유권을 이전 했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄것을 소송 으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기 되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.
을구에 있어서는 근저당권.전세권.지상권등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최 대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도 되는 것이 일반적 인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권 자를 임의 로 나가게 할수 없습니다. 그외 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산 의 일부분에도 성립할수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하 여 성립할수 없음을 유의하여야 합니다.
구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마 인지, 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어 떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다. 기재된 사건번 호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다 음과 같습니다.
(예시)
xx법원 93타경xxx호 --- 경매사건(집행과 또는 신청과)
 xx법원 93카xxx호 --- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
xx법원 93가단xxx호--- 예고등기(민사과)
xx법원 93가합xxx호--- 예고등기(민사과)
(3)가등기
"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉 되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질때 등기공무원 이 직권으로 말소합니다. 다만, 이경우 예고등기나 가처분등기는 법원의 촉탁이 아니 면 말소되지 않습니다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의 의 제3자이더라도 결국은 모두 말소 될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하 는 전제가 따릅니다. |
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등기부 등초본의 발급신청 방법 |
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당해 등기부상 다른 공유자의 사건이 처리중일 때 등본 발급을 신청했으나 그 발급이 아주 어렵다고 하는 때가 있습니다. 며칠 전에도 발급받았던 등본이 왜 지금은 안되느냐고 항의하는 경우도 있습니다. 통상 이 러한 경우는 1개의 등기부에 공유자가 수인 있는 때, 그 1인이 어떤 등기신청을 하여 그 사건을 처리중에 다른 공유자가 등본을 신청하는 경우에 발생합니다. 이 경우에 도 그 공유자의 등기사건을 처리하지 않은 채 등본발급을 할 수는 없는 것입니다. |
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등.초본의 발급 및 열람이 어려운 경우 |
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각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 그러 나, 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합 니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리 게 됩니다. |
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등기부 등본 발급이 가장 빨리되는 시간
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특히 대도시의 경우 등본발급 신청은 오후 3시-4시에 집중되고 있습니다. 이 시간 에는 현재의 인원이 3배이상 되어도 민원인에게 흡족할 만큼 빠른 시간내에 등본을 발급하기란 어렵습니다. 등본발급신청이 집중되는 그 시간을 피하여 오전 근무시작 무렵에 접수시키면 30분 이내에 그 등본의 발급을 받을 수 있습니다. |
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등기부의 공신력
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우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우 라도(예컨대 등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래 한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 합니다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문입니다. 그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필 요가 생깁니다. |
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